Laocato

Buongiorno Avvocato, volevo porle una questione relativa ai condomini. Le richieste inviate all’amministratore devono essere obbligatoriamente poste all’ordine del giorno? È possibile che le cestini e non le menzioni in assemblea?

L’amministratore ha il mandato, conferitogli dall’assemblea dei condomini, di curare il corretto andamento della gestione comune. Egli non è tenuto a porre all’ordine del giorno le singole istanze dei condomini anche se sarebbe auspicabile lo facesse. L’importante è che tutti i condomini siano stati regolarmente convocati e che l’ordine del giorno pervenga agli stessi in tempi congrui per poter esaminare la documentazione pena la nullità della seduta e le relative deliberazioni (Cassazione civile sezione III, 11 settembre 2003 n. 13350).

Egregio Avvocato, volevo porle una questione di carattere condominiale: avremmo pensato con altri condomini di far affiggere sulla bacheca del condominio il nome dei condomini morosi, è possibile?

Buongiorno, purtroppo devo risponderle negativamente in quanto l’affissione nella bacheca condominiale dei debiti dei condomini è un atto illecito in palese contrasto con il D. Lgs. 196/03 secondo quanto riportato dalla Cassazione con ordinanza 186/2011 ciò non toglie che i condomini possano visionare la posizione debitoria degli altri condomini rivolgendosi all’amministratore pro tempore.

Sono proprietaria di un appartamento in un condominio, posso dare la delega a mio marito per partecipare all’assemblea?

Bisognerebbe visionare il regolamento condominiale. Se questo non pone limiti sulla rappresentanza in assemblea, il coniuge munito di delega può partecipare e votare in assemblea in nome e per conto dell’intestatario dell’appartamento.

Egregio Avvocato, sono un amministratore di condominio. In accordo con i condomini per risparmiare sulle spese condominiali abbiamo deciso di convocare le assemblee via mail, le convocazioni inviate tramite mail sono valide? Qual è il termine entro il quale inviare le convocazioni?

Buongiorno, è stato stabilito che la mancata comunicazione ad un condomino di convocazione di assemblea comporta l’annullabilità e non la nullità delle delibere approvate. Può certamente inviare convocazioni via mail ma si assicuri di mandarle con l’avviso di ricezione e/o di lettura. Il condomino, che volesse impegnare le delibere, dovrà poi provare di non aver ricevuto la mail per chiedere la nullità delle stesse. Le convocazioni, a meno che non si tratti di assemblea straordinaria, vanno inviate almeno cinque giorni prima della data fissata.

Egr. Avv., vivo in un condominio costituito, fino a qualche tempo fa, da dieci appartamenti. Nel cortile condominale sono stati ricavati dieci posti auto e quindi ciascun nucleo familiare parcheggia una sola vettura nel cortile. Uno dei proprietari ha recentemente diviso il proprio appartamento ricavandone due distinti e vendendoli a due persone diverse. Mancando un posto auto per uno degli appartamenti, sarà necessario stabilire turni per l’uso dei posti auto nel cortile del condominio? È possibile decidere di ricavare un altro posto auto evitando così la turnazione?

Un uso dei posti auto a turnazione è la soluzione più equa nel caso in cui i posti auto rimangano dieci. Se invece viene proposta in assemblea la creazione di un nuovo posto auto tale delibera deve essere adottata con la maggioranza qualificata dei condomini se il regolamento non prevede nulla sulla destinazione d’uso del cortile, all’unanimità in caso contrario.

Egr. Avv., vorrei sapere se è possibile usucapire un’area del cortile condominiale.

Secondo l’art. 1158 c.c. la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per 20anni. Da tale regola non si sottrae il bene in condominio. Pertanto, anche il singolo condomino può usucapire una parte del bene comune facente parte del condominio purché sussistano tutti i requisiti di legge, ossia che il condomino abbia tenuto per almeno 20anni un comportamento continuo e non interrotto che dimostri inequivocabilmente la volontà di esercitare un potere corrispondente a quello del titolare del diritto reale interessato all’usucapione. Inoltre, occorre dimostrare l’inesistenza di una mera tolleranza da parte degli altri condomini, ossia che la possibilità di godimento esclusivo dipenda dalla sola condiscendenza.

Egr. Avv., il tetto dell’edificio condominiale in cui vivo necessita di un intervento tempestivo per la sua riparazione. Poiché uno dei proprietari ha già dichiarato che non intende partecipare alle spese, l’amministratore posticipa continuamente l’intervento. Cosa posso fare come condomino visto che il mio appartamento, essendo all’ultimo piano, è il primo che subirebbe dei danni?

L’art. 1134 del Codice Civile stabilisce che le spese sostenute dal singolo condomino per le cose comuni, senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea condominiale, non sono rimborsabili, a meno che non siano spese urgenti. Nel caso come il suo in cui il tetto sta per cedere, e quindi l’intervento ha evidente natura urgente, può fare la messa in sicurezza anticipando le spese. Il problema successivo, potrebbe essere poi la difficoltà di recuperare le spese di quota spettanti agli altri condomini per l’intervento urgente operato, dovendo altresì valutare di intraprendere azioni legali contro i proprietari più reticenti.

Egr. Avv., l’amministratore del condominio in cui abito si rifiuta di redigere un rendiconto relativo ad un fondo cassa aperto un paio di anni fa. La normativa sulla privacy impedisce realmente di avere un rendiconto su quanto incassato sinora?

L’amministratore, nella sua qualità di mandatario della collettività condominiale, è tenuto ad usare la diligenza del buon padre di famiglia nell’espletamento del suo incarico e a rendere al mandante il conto del suo operato. I condomini, in quanto mandanti, possono chiedere in qualsiasi momento conto dell’operato. L’amministratore non può esercitare il diritto alla privacy.

Egr. Avv., sono una condomina proprietaria di un appartamento in un edificio condominiale costituito da 15 proprietà condominiali. Vorrei sapere se l’assemblea di condominio ha facoltà di revocare una delibera precedentemente adottata nel momento in cui, a distanza di tempo e con maggiore riflessione, la decisione presa non sembri la migliore.

Tra le prerogative dell’assemblea condominiale sussiste anche quella della revoca o modifica di deliberazioni correttamente adottate in precedenza. L’unico limite è costituito dal fatto che la delibera abbia avuto ad oggetto un comportamento che sia stato già adottato o sia in corso di esecuzione.